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许家印又站到了历史关口
时间:2020-04-03 19:40 点击次数:

当时代顺风顺水时,做一个成功的商业领袖很容易,只要开足马力做大规模,虽然也会遇到麻烦,但水涨船高,险滩易过。对于中国的房地产行业,前面的几十年就是这样的好光景。

一家企业的命运,当然要靠自我奋斗,但也要考虑到历史的行程,虽然很难接受,直到最近几年,整个行业才终于达成了共识:

企业掌舵人的能耐是在逆境中展现出来的,除了准确的审时度势,有勇气的战略决策至关重要。

按照许家印对“高增长”的定义,就是要实现销售高速增长,具体指标是2020年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。恒大集团总裁夏海钧对此在业绩会上做了补充,全年销售目标是6500亿,8000亿元是对内销售指标。

当3月31日恒大这场线上业绩会正在举办时,夏海钧现场披露了截至当天下午4点时的销售数据,其三月份的合约销售金额达到了612亿元。也就是说,在今年一季度,恒大已经累计销售1465亿元,同比增长了22.5%。

这还是在整个行业遭遇疫情,线下售楼处全部关停无法展业一个月的特殊时期。而线上营销的先发优势一旦得以建立则即形成壁垒,会带来长期竞争优势。

我们了解到的一个信息是,在3月16日,恒大内部就召开了一次中高层干部大会,主题是部署恒大未来几年的战略规划。许家印对前阶段的线上卖房成绩较为满意,要求:

销售的保障最基本前提是土储,这是恒大相比同行所具备的核心优势。年报显示,截至2019年底,恒大土储规模达2.93亿平方米,这得以为其销售规模扩大提供源源不断的货量。

在这些货量中,有规模不小的数量是由并购而来,在2019年,恒大新增的土储就有50%左右都是并购来的。

要注意的是,这些项目的结算有一个特殊之处,即恒大对于这些项目是实行分期支付收购款项,其股权也是分期确认。这种模式对销售额统计的影响是项目虽已开卖但并未并表,但是,这部分销售额对于恒大在未来是可确保的营收来源。

“在人生的大风浪中,我们常常学船长的样子,在狂风暴雨之下,把笨重的货物扔掉,以减轻船的重量”,这是巴尔扎克说的。

恒大的“控规模”是严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

但对于恒大而言,土储优势已经是过去超过十年积累起来的核心优势,或者说是最大优势。

土储包括总计876个项目,总规划建筑面积2.93亿平方米,总原值为5273亿元,这其中分布在一二线城市。除此之外,还有旧改项目101个。67%

目前已形成土储的平均成本只有/平方米,在所有上市房企可查阅的土储成本中都是最低。这也是恒大在过去几个月,以及未来很长一段时间,在价格上敢于调整的底气。1800元

在许家印提出的新战略中,无论是“高增长”还是“控规模”,都是为了实现最后的“降负债”,具体说是降低有息负债,目标是每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

在目前恒大的有息负债中,很大一部分构成是因所并购项目中存在信托融资,比如2019年恒大新增土储超过一半来自于并购,随着这些项目的销售,恒大的利息成本、债务成本会大幅降低。

销售的高增长是做加法,减少土储是做减法。过去多年,恒大每年新增土储是6000-8000万平方米,未来三年每年新增的土储降低到4000万平方米左右,这其中可带来2000亿左右的现金余额。

此外,恒大也计划按照紧密型集团化管理模式和标准化运营模式,来提高其成本控制能力,降低财务、销售、管理等经营成本。

2019年,万科成立35周年时,主席郁亮在寄语中说了一句话:“没有成功的企业,只有时代的企业。”这句话8年前张瑞敏在香港也说过。

恒大自成立起的战略节奏是每三年做一次“三年计划”,过去的至少十年,许家印掌舵下的恒大都踩准了节奏。

从恒大集团成立的2006年算起,到2017年,恒大销售金额增长了,净利润增长了,总资产增长了,营收增长了294倍112倍225倍156倍。

在第七个三年计划开始的2017年,恒大即主动踩下刹车,放弃已持续了11年的大规模扩张,将战略从“三高一低”的模式转向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式。

2020年是恒大第八个三年计划的开始,“高增长、控规模、降负债”是上述“三低一高”模式的延续。

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