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蛋壳公寓:面对长租公寓的未来,我们应该如何管理?
时间:2020-04-12 12:08 点击次数:

这次疫情的发展,给众多行业敲响了一个警钟,长租公寓就是其中一个行业。而且经过此次疫情的考验,也有许多企业认识到了自己发展的优势以及劣势,从而取长补短,蛋壳公寓也从中发现了适合自己发展的商业模式。

作为2020年登陆纽交所的第一中概股,蛋壳公寓一直致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业。此时诞生的蛋壳公寓,正是依靠提供优质的房源(包括宜居、品质化的装修,配齐品牌家具家电等),加上配套完善的租后服务(服务管家、保洁、24小时维修、客户服务等),并依靠大数据、人工智能等技术手段实现了精细化、数字化运营。

根据招股书的内容,截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13个城市,共运营406746间房间,与成立的第一年——2015年底相比,房间数增长了166倍,2015年底至2018年底三年的年复合增长率达360%。

2019年前9个月,蛋壳公寓的收入为50亿元,较2018年同期增长了198.8%;2018年和2017年的营业收入为26.75亿元和6.57亿元人民币,同比增长307.3%。

蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位,且房间数增长最快,增速居行业第一。来自业内三份权威刊物迈点研究院、克而瑞和睿和的报告显示,蛋壳公寓在中国所有共享居住平台中的品牌影响力居于首位。而且蛋壳公寓这种“长租公寓模式”的兴起可谓应运而生,并且正在加速改造中国住房租赁行业,也将对整个中国房地产行业的未来格局产生深远的影响。

未来,中国的经济只要还在发展,“住房”和“租房”就同等被需要,这样看来,眼下虽有重重困难,长租公寓行业也被迫成长,到了即便是合着血、顶着委屈、冒着风险,也一定要成长的时机。

目前长租公寓行业的现状是,无论是分散式还是集中式公寓,公寓市场的各个玩家,并非是单纯的二房东、租赁中介,其本质是专业化、机构化的房屋或者物业管理公司。

尽管在物业管理模式下,企业尽管无需像房企一样先期开发或购买物业,但在接受业主委托承担管理者责任的同时,需要投入大量的资金用于房屋的装修改造,同时还需要承担空置期的风险。

由于租金回报周期长,一些盈利方式尚不清晰、产品同质化问题尚未解决的品牌公寓,就不可避免的会有扩张失序、空置率过高、甚至为了拓展房源不惜采用“高收低出”的策略。

首先,需要解决资金问题,打通资本市场。优质的金融资本资源,有助于增强长租公寓企业先进的经验、管理技术和团队打造,为未来业务发展提供强大支撑。蛋壳作为目前规模、市值最大的在美上市长租公寓品牌,自然也在探索中给出自己的答案。

蛋壳选择在美股上市,是否有向行业成熟模式学习、在更容易接受长租公寓模式的资本市场寻求合作的意向?至少,蛋壳选择在熟悉行业运作的资本地上市,证明了后期它想在一片真正支持、理解长租公寓的土壤里成长,再回馈于国内广袤的市场。

其次,提高行业门槛。但凡踏踏实实做长租的企业,心里都觉得冤,几十颗老鼠屎坏了一锅粥。行业完善体系规则的缺位,经过近几年的快速发展,让长租平台在近几年的发展中也付出了很大的代价,但也加速了规则的建立。

得幸的是,2019年12月13日,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六部委联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。其中,第九条明确提出加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)的监管;还要求控制房屋租赁行业“杠杆率”,租金贷收入占比不得超过30%。

既然国内的监管部门已经意识到长租公寓二房东模式存在的巨大风险并且开始整顿市场,对于长租公寓行业而言,可以避免无序无谓的竞争、倾轧、占据市场,加速洗牌,淘汰掉不负责任、资源薄弱的小公司,也通过这些行动来改善“长租公寓”在人们心中的负面形象(毕竟大部分的长租公寓暴雷是小公司为主,品牌公司却受其连累)。

业内认为,2020年,长租公寓行业竞争将以运营为王,重点建立房源获取能力、品质管控能力、供应链管理能力、客户获取能力、效率运营能力。如此才能提升运营水平,在市场竞争中占据优势。

租客呢?他们的需求依然简单,关心价格、地段。考虑安全性,则更要选择大品牌去规避风险。他们依然在支持这个行业,努力追求自己想要的生活!一个成熟的房地产市场,应该是房地产买卖市场和房地产租赁市场并重的市场。

长租公寓既是租赁信息服务平台,更是房产增值服务平台。这样一个平台的存在,将有效降低交易成本,在房东与租客之间创造双方价值,也将良性促进着中国租赁市场的发展。

面对当前行业的困局,我们不应抱着“一棍子打死”的态度。当下中国好几亿人都在租房,让他们有尊严地生活在城市,这将是未来很长时期内,长租公寓企业需要努力的方向!行业趋势也很明显,谁能抓住中国租客们的心,谁就赢得了未来。

蛋壳公寓在这样的大环境下,一直在为长租公寓的发展以及品牌的树立奉献着自身,发展自己的长板,弥补自己的短板。同时政府政策与市场也应共同发力,扶持新兴行业走得更远,更稳健,帮助长租公寓市场健康快速的发展。

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