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【REITs行业研究】中信地产:REITs来了 聚焦运营价值,拉动增量投资
时间:2020-05-17 08:52 点击次数:

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以存量带增量,推动总量提升;改善资产负债结构,助推企业转型——看好基础设施REITs市场发展,也看好REITs改革对基础设施产业的全面提振。我们认为,基础设施REITs作为一种投融资工具,既能有效盘活存量资产,提升整体基建投资规模,也能为投资者提供优质投资标的,改善传统企业资产负债结构,推动企业转型聚焦运营。我们看好REITs市场的蓬勃发展,建议投资者为即将落地的REITs产品开展研究准备。我们也看好REITs对上市公司长短期发展的提振。

监管层稳步推进公募REITs试点,满足投融需求。基础设施REITs专门服务实体经济,优先支持基础设施补短板。我们认为,基础设施REITs能有效提升价值资产的分红,满足低风险偏好长期投资者对杠杆率的要求,允许投资者分享资产增值收益,解决基础设施非标准化和投资门槛高的问题,并在利率整体下降的大背景之下孕育而生。因此,基础设施REITs具备鲜明的权益导向,预计将成为股权、债券和不动产之外,具备广阔发展前景的投资产品。

超越杠杆约束,盘活存量带动增量,拉动基础设施投资,优化建筑企业商业模式。我国虽然是基建大国,但人均基建水平和质量仍有提升空间,东部地区因为人口和产业持续集聚,也存在基础设施短板。由于既有的杠杆率水平和增量项目收益率自然下降,固有的基建融资模式难以满足基建补短板的需要。基础设施公募REITs通过盘活优质存量资产,将聚焦重点区域,为增量基建项目的建设带来充裕的权益资金,推动基建投资提速。随着REITs的发行,建筑企业的资产负债表也有望改善,运营能力得到锻炼。

我们认为,物流仓储是最具潜力的基础设施资产类别。高标仓和相关物流用地供给不足,物流需求持续稳步增长,租金增长较快,需要一定的经营管理。我们认为,物流仓储基础设施REITs的诞生,有望加速物流仓储设施专业化和品牌化,推动企业盘活存量,有力推动我国物流仓储设施的供给侧变革,也为新的核心投资标的的诞生创造了条件。

公用环保类运营资产丰富,公募REITs影响巨大。我们估计目前国内环保领域中供水运营、污水处理、生活垃圾处理年运营收入分别达到1500/600/700亿元,运营权存量资产价值接近万亿。环境治理需求旺盛但环保企业加杠杆能力受到约束,公募REITs有望成为发展所需资金重要通道,助推环保行业轻资产化和行业价值回归,利好具备管理优势的环保龙头转型运营。相比之下,公用事业中火电资产回报波动较大,水电,核电和燃气公司的融资需求相对不迫切,短期内可能存在资产出表意愿普遍不足等问题,相关REITs市场可能相对较小。

工业园区结构性受益,园区区位、产业定位、运营成熟性、运营方融资成本和杠杆利用率可能成为工业园区基础设施REITs差别化发展的关键决定因素。我们注意到,基础设施REITs要求聚焦重点区域,稳定经营3年以上,不依赖于第三方补贴等非经常性收入,且对园区产业定位有明确的鼓励方向(战略新兴产业,高科技产业)。我们因此相信,未来园区REITs的发展是差别化、结构性的,可能产生一批优质公募REITs,或令部分园区上市公司受益。

收费公路可能是REITs的主要推广方向,依托地方交通投资集团,可能诞生大量公路REITs产品。我们认为,相比其他领域,收费公路债务负担与日俱增,融资渠道拓展迫在眉睫,收费公路REITs或是雪中送炭,有效扭转收费公路负债率持续恶化的局面。不过,收费公路存在运营期限,其REITs估值办法可能和产权类REITs有所不同。

风险提示:部分行业的公司融资成本很低,也缺乏增量投资意愿,对基础设施REITs可能兴趣寡淡的风险。政策对产业等要求不低,可能存在初期REITs供给不足的风险。目前我国基础设施领域有影响力的基金管理人较为缺乏,也缺乏具备“投融管退”经验的第三方品牌,复合型人才储备亦不算丰富,对市场未来发展形成挑战。部分基础设施REITs有经营期限,这对REITs产品定价形成挑战。

以存量带增量,推动总量提升;改善资产负债结构,助推企业转型——看好REITs市场发展,也看好REITs改革对基础设施产业的全面提振。我们认为,基础设施REITs作为一种投融资工具,既能有效盘活存量资产,提升整体基建投资规模,也能为投资者提供优质投资标的,改善传统企业资产负债结构,推动企业转型聚焦运营。我们看好REITs市场的蓬勃发展,建议投资者为即将落地的REITs产品开展研究准备。我们也看好REITs对上市公司长短期发展的提振。

中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(即40号文),证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》征求意见(以下简称为《征求意见稿》)。基础设施公募REITs即将破冰而出。

和海外成熟市场不同,我国的REITs市场在发端时,将房地产(包括住宅和商业地产)排除在外,而专门服务实体经济,优先支持基础设施补短板。对于基础设施的内涵,40号文和《征求意见稿》也有了明确的规定。

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