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浅议房地产交易登记中的风险问题
时间:2020-06-25 22:25 点击次数:

房产是安家立业的保障,是财富地位的象征,对每一个家庭来说,都是很重要的固定资产。实际生活中,二手房买卖风险重重,从买卖签约、申请登记、核税、一直到领证各环节紧密相扣。前一段热播的电视剧《安家》中,情节内容设置点主要是放在前期签约和房屋售出后的人情服务,笔者就剧中着墨较少的房地产交易登记这块,结合笔者所经历的案件与大家做个分享。

在《安家》第9集中有这样一个情节,与阿拉丁中介公司签合同买房的于老板因为买的房在过户中被法院司法查封,他找到店里要求负责解决,店长根本不管。于老板气急败坏地离开,无奈之下把这事告诉房似锦,他求房似锦给自己想个办法。房似锦也无奈地说,以前一个有类似纠纷的客户官司,都打了三年了没有结果。于老板绝望了。

很多人都会想,我与上家已经签订了房地产买卖合同,签订前也看到了不动产登记簿显示一切正常,也和上家及时去登记部门申请办证了,材料和费用都交了,还会被查封么?实际操作中,对于过户中的房产被查封是如何规定的呢?可以用两个文件回答这个问题。

根据 最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院 执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 》 (法发[2004]5号) 中的规定:“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”另根据最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)中的的规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时,登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请,尚未核准登记的,应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。”也就是说在房地产过户中,登记未被核准(即记载于登记簿并不等同于领取权证)前,法院是可以进行查封手续的,而登记机构在收到法院出具的协助执行通知书及执行裁定书后,是不得继续办理登记手续而只能向上下家作出不予登记的决定。笔者在房地产交易登记领域中碰到类似被查封的情形有数十次,其中较为典型的三个案例令笔者印象深刻。

A与女友到了谈婚论嫁的阶段,但因为没有单独的婚房婚事遭到了女方父母的反对。A和父母有天在小区大门口到一张“诚意出售”的贴示,产权人B称为了置换房产特低价出售本小区某一室户房产,同时因为其与另一房东C已签订购买二室户的买卖合同,付款期限即将到期,故要求下家能迅速将全款打入自己的账户后才能办理过户。A和父母算了算,这套一室户的价格比市场价低了近30万,又正好适合做婚房,便咬咬牙拿出积蓄,亲戚们也帮着东拼西凑凑出了全款。在A和B签订买卖合同后,B为让A放心还将房产证交予A保管。在过户当日,A向B转账了全款,到账后二人即向登记机构递交了申请材料。但过了二日,A便接到登记机构工作人员电话,告知其在过户期间房产已被法院查封,通知其来取回申请材料。A这一听如晴天霹雳,父母的心血,自己的积蓄,亲戚的资助,和女友的约定,一时之间全部没了着落。A在失魂落魄之际找到笔者,笔者让他快点联系B,结果B的电话已然停机,去B所有的一室户找去也早已人去楼空。所幸这个案例的最终结果不算太坏,在笔者和执行法官的积极沟通下,执行法官对B进行了一次询问,B告知法官在外区自己名下还有一套价值相仿的房地产,本着司法为民的宗旨,法院依法查封了另一套没有交易的房地产,解封了A全款买下的一室户。在A自身的不懈坚持和笔者的帮助下,最终A通过诉讼及申请执行成功办理了过户登记,领取了不动产权证。

李女士是沪上知名医院的副主任医师,她刚刚结束了一段糟糕的婚姻,打算购买一套一百多平的房产与女儿开启新的生活。因工作繁忙,李女士将找房子的工作交由某房地产中介公司处理,公司根据李女士要求找到了合适的房子。李女士在上门看房后很快就确定了购买意愿,中介公司让房东王先生正式签居间协议前拉好“彩条”(不动产登记信息)带来中介公司。根据信息显示出房屋权利清晰,无抵押、查封及附有违法建筑的认定,王先生在签居间合同时很爽快,称自己最敬重李女士的职业,打算在市场价基础上打八折,但希望签订定向协议后支付一半定金。此举引起了中介公司“房似锦”的怀疑,中介公司工作人员偷偷与笔者联系,希望笔者能到场做一个见证,笔者到了签约中心后发现王先生眼神闪烁,举止不自然。在看到王先生带来的不动产登记信息后,笔者找到了两个疑点:第一个疑点登记信息的打印时间是周一中午十二点零五分,全市登记机构在上午十一点半应该就结束了窗口接待工作,李女士买房的时间段不是金九银十,不是入学高峰,不是有房产市场重大利好文件发布的时机,出现十二点多档案窗口还在接待的可能性不大;第二个疑点,据笔者所知,登记信息上显示的经办人员因个人原因已调换了部门,不在窗口负责档案接待工作。在笔者说出两个疑点后,王先生承认这份“登记信息”是自己根据以前拉的信息伪造的,他的房屋前两日已被法院查封,但他不想放弃和李女士交易的机会,李女士如能交付一半定金,自己想想办法就能还清债务正常过户的。笔者后续了解到王先生为伪造不动产登记信息承担了法律后果。

甲和乙系夫妻关系,夫妻二人作为芯片开发工作人员通过辛勤劳动攒下来一定积蓄,他们看重了一套老夫妻共同共有的学区房,老夫妻也正好有出售房屋和移民国外的儿女团聚的意愿。然而,在签订房地产买卖合同甲乙付清定金之后,房市价格突涨,一时间变成了“卖方市场”。老夫妻和甲乙商量把房价提高,甲乙觉得合同已经签好了,定金也付了,为何坐地起价?老夫妻也暗示大不了不卖了赔付约定过的违约金,房价涨幅可能获得的利益已远超违约金数额。有一天,城管执法局接到个举报电话,举报人称自己在自家房屋存在附有违法建筑的情况。城管执法局对老夫妻举报自己的操作一头雾水,但依法做出了“附有违法建筑的认定通知书”,将材料交给登记机构,登记机构亦将房屋附有违法建筑的事实认定记载于登记簿。在此情形下,若违章不拆除没办法申请办理转移登记,甲乙无奈只能起诉老夫妻,最后在笔者的劝说和法院的调解下,老夫妻同意拆除违章配合办理过户。

在《安家》电视剧中第十九集中,产权人龚先生带着一些拆迁工人拆除老洋房里表姑太住的平房。一家人与拆迁工人大打出手,表姑太的儿子当即报了警。警察很快出警赶到现场制止住闹哄哄的场面,表姑太坚持说拆迁队拆的是自己的房子。龚先生拿出老房的房产证,证明洋房是自己的,平房是搭建的违章建筑。房似锦也拿出相关的证明材料,表姑太一家有些心虚了。在这段情节中,笔者发现了一条很有意思的弹幕,弹幕称:“龚先生同时给了警察一本绿证和一本红证,这不科学,是BUG。”

龚家花园的产权人有可能拿出两本不同颜色权证么?可能性不大,但并非完全不可能。上海的权证经历过几种颜色交替变化,绿色的《国有土地临时使用证》、咖啡色《房屋所有权证》和红色小开本的《国有土地使用证》、绿色及黄色《房地产权证》、红色的《不动产权证书》。其余颜色权证笔者以后会另文介绍,剧里出现的权证正是上海家庭中较为多见的绿色《房地产权证》和红色的《不动产权证书》。在2016年10月登记业务调整后,上海的登记机构所发权证从原有绿色变为全国统一的红色《不动产权证书》。龚先生能同时拿出绿色和红色权证,很有可能是在一个节点以为自己绿色权证遗失办理了补证,申请补证的时间又正好在发红色《不动产权证书》之后,补证后重新找到了绿色证,这不能算是硬性的漏洞。这段情节中笔者不能理解的,是在有违章的前提下,龚家公馆是如何通过房屋管理部门测绘办出权证来的,关于这点笔者以后在介绍特殊办证流程时会做介绍。那现实中房东手持两本权证会在隐形中对买家造成什么风险,我们用一个案例来分析。

邓先生与妻子共同共有一套房屋,他们与刘先生已网签了买卖合同,刘先生出于信任全款支付了房价款,房东也将房产证交给了中介保管。一日邓先生和刘先生商量,称自己和妻子感情不和,可能会诉讼离婚进行财产分割,希望刘先生能配合先解除网签。刘先生听闻邓先生说发现妻子出轨的事情,颇为同情,又想到产证有第三方保管不会出太大篓子,便和两夫妻解除了网签备案。两夫妻在离婚诉讼后,法院判决房屋归邓先生所有,因妻子不配合过户,邓先生申请了强制执行。邓先生单方携带法院出具的协助执行通知书、裁定书和不动产登记信息前来登记机构申请转移登记,根据规定在这个过程中房产权证并不是必须要件,权属证明即登记信息是可以代替权证的。邓先生在领取了新的权证后,又再次与另一位买家章先生进行了网签,亦收取了高额定金。所幸刘先生机缘巧合碰到了笔者,询问了办理登记的相关程序。笔者听到他撤销网签备案便觉不妙,赶紧让他再去了解一下房屋签约情况,刘先生这才后知后觉发现“一屋二卖”的情形,赶紧报警。在邓先生想携妻子离开上海的时候,警方及时赶到。在邓先生接受法律制裁的同时,刘先生亦开始了漫长的索要房款的维权之路。通过这个案子,笔者想提示各位买家,并不是自行保管房东的房地产权证或让中介保管就可以高枕无忧的。买家交付定金之前须三思,且不建议支付大金额定金。购房者支付定金后,须保存好定金收据。另外要谨慎对待房东要求暂时解除房地产网签的请求,必要时寻求律师帮助。

去年笔者和妻子一起吃早饭的时候,“佐餐”电视剧就是《安家》的日本原版《卖房子的女人》。里面的女主角有一句口头禅,“没有我卖不出去的房子。”笔者和妻子笑言:“即便如此,也有可能过不了户。”现实中房屋商铺的交易登记确实存在多种风险,比如是否存在过户中被司法查封的隐患,是否需要补交土地出让金,房屋是否需要核验,房屋是否属于需要办理接轨手续,一楼的房屋类型记载是否有误,房屋是否存在违章建筑或承重结构被损的情形,商铺的增值税缴纳金额计算,购买人是否符合限购政策条件,房东的户口迁出问题等等,更有甚者已经付款成交的司法拍卖竟然也因公告程序有误被停摆。

房产可能是每个家庭最重要的资产,正因上述风险已然有常态化的趋势,笔者才希望通过自己的法律服务及房屋登记交易的专业知识来为每一位客户的房产买卖交易保驾护航,尽可能地降低及规避风险。万家灯火乃笔者心中所愿!

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