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纳税筹划之房产税纳税筹划
时间:2020-08-01 00:55 点击次数:

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;征收范围限于城镇的经营性房屋;区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据,税率1.2%;从租计征以房产租金收入为计税依据,税率12%。从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂按4%的税率征收房产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,可以看出,农村不属于征收范围,企业在组建选址时考虑到这一点,就会给企业带来巨大的效益。在农村建立厂房不仅可以避免缴纳房产税,还可以节省土地购置费,而且不缴纳城镇土地使用税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税,设备部分可免交房产税,所以要将厂房及设备分别形成固定资产,达到节税目的。

房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%~30%后的余值按,1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此,对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行,只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账,就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。

税法还规定了征税的房产范围是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所;独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的,比如出租人即出租房屋也出租场地,即出租房屋也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的,只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。企业将房屋及场地对外出租,是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税,确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税,出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算,达到节税目的。

房产税有从价计征与从租计征两种方式,这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%~30%后的余值为计税依据,税率1.2%;从租计征以房产租金收入为计税依据,税率12%。两种计征方式的差异,为纳税筹划提供了空间。

甲公司为一内资企业,分别在A省和B省拥有一处闲置库房,原值均为2500万元,净值同是1800万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房,丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房,初步商定年租金均为180万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%,B省规定的减除比例为10%。经测算,甲公司决定与乙公司签订仓储合同,而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下:

1)如果与乙公司签订财产租赁合同(假设不考虑其他税收问题),缴纳的房产税=180×12%=21.6(万元)。如果甲公司与乙公司协商,将房屋的租赁行为改为仓储业务,即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品,从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下,房产税可以从价计征,应缴纳的房产税=2500×(1-30%)×1.2%=21(万元)。通过比较不难发现,仓储形式比租赁形式减轻房产税税负0.6(21.6-21)万元。所以应与乙公司签订仓储合同。

2)如果与丙公司签订财产租赁合同(假设不考虑其他税收问题),缴纳的房产税=180×12%=21.6(万元)。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同,在此方案下,房产税从价计征时的减除比例为10%,应缴纳的房产税=2500×(1-10%)×1.2%=27(万元)。两者相比较,采用仓储方式将增加房产税税负5.4(27-21.6)万元。

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